Alla morte del padre (1808), Carlo Cottone ottenne il permesso da parte del governo borbonico di fondare privatamente un Istituto agrario che doveva istruire i giovani all'agricoltura e, al tempo stesso, ricercare, attraverso la sperimentazione, nuove tecniche per migliorare la produzione . Nel 1819 si inizia la costruzione del Ginnasio progettato da A. Gentile.

Nel 1829 , morto Carlo, Ruggero Settimo, Principe di Fitalia, viene designato come unico erede testamentario Questi continua ad operare le trasformazioni rispettando gli intenti del predecessore. Nel 1847 si inaugura l'Istituto Agrario che subito inizia le attività didattiche.

Il parco rimane suddiviso in due aree: una riservata all'Istituto ed una al viridarium o Teatro di Verdura Nella seconda metà dell'Ottocento il parco subisce trasformazioni che ne alterano la fisionomia originale. Vengono soppressi i due viali trasversali con doppi filari di cipressi, scompare il frassineto, trasformato il pistacchieto e mutate le geometrie delle aiuole (parterres).

Nel 1955 il parco diviene proprietà Dell'Opera Pia Castelnuovo . L'E.A. Teatro Massimo prende in affitto l'area del Teatro di Verdura e ripristina in parte i parterres che erano stati tolti per la creazione di una pista da ballo di un kursaal. Allo stato attuale il Teatro mantiene sostanzialmente la struttura originale ed ha conservato e curato la flora già esistente.

Al Teatro si accede dal Viale del Fante, attraverso un cancello fiancheggiato da due piloni in pietra, bassi, quadrati e sormontati da due canopi con teste di sfinge. Di fronte al cancello è situato uno dei due padiglioni il cui ingresso è preceduto da un pronao costituito da frontone e timpano sorretti da due telamoni con testa di satiri Alla base del timpano una lapide marmorea reca l'iscrizione "Cotoniae nuper nunc aedes Septimiae coniunctionis mnemosunon" (Fino a poco tempo fa casa dei Cottone oggi è di Settimo, monumento a ricordo di solidale amicizia". L'epigrafe testimonia il saldo vincolo di amicizia tra Ruggero Settimo e i Cottone. Fondato sulla condivisione di ideali politici e sociali. All'interno si trovano vani di piccole dimensioni; uno è di particolare interesse per la pianta circolare e per la decorazione del soffitto, delle pareti e per il pavimento.

Il padiglione adibito a foresteria ha un grande vano con un camino in marmo. Ambedue i padiglioni si affacciano sul * grande parterre separato dall'area appartenente all'Istituto Agrario da una recinzione abbellita da chorisie, da siepi di duranta plumeri e di hibìscus e da filari di cipressi.

Tra le aiuole è situata la fontana di forma ottagonale con la statua dell'Armonia adorna di capelvenere e di ninfee. Altre due vasche, una di forma dodecagonale con papiri , l'altra, più grande, ellittica con papiri e ninfee arricchiscono il giardino. Una transenna di legno alta sei metri e sulla quale si arrampicano per tutta l'altezza splendide ipomee, divide; il parterre dalia gradinata e dalla platea. L'antico viridario di forma trapezoidale oggi è occupato dal palcoscenico e m parte dalla platea. I viali laterali che costeggiano il palcoscenico sono delimitati da filari di cipressi che convergono verso la parete di fondo affrescata con un dipinto rappresentante un "paesaggio boschereccio", i cipressi che si susseguono fitti costituiscono delle vere e proprie "quinte" (purtroppo un incendio avvenuto nei 1976 ha distrutto 7 dei 20 cipressi centrali che sono stati tuttavia sostituiti con altri esemplari di cupressus. Il "boccascena" è costituto da due piloni in legno e cartapesta con sostegno metallico disegnati da Gino Morie! e che " riproducono i pilastri in pietra di tufo che segnavano gli ingressi alle ville dell'agro palermitano".